등기부등본 열람 방법 및 용어 총정리

등기부등본 열람 방법 알아보겠습니다.

 

부동산 계약을 할 때, 매매 계약의 전 단계에 있어 등기부등본은 꼭 확인해보아야 하는 필수 요소입니다.

먼저 부동산 매매 계약 이전에는 등기부등본을 열람하여 표제부, 갑구, 을구의 모든 내용을 꼼꼼히 확인해야 하며 매매 계약 체결의 시점에서는 본인의 계약 상대방이 등기부등본 상의 실소유권자인지를 확인해야합니다.

 

또한 부동산 매매계약을 체결하고 잔금의 지급 및 부동산 인도 후에는 매수인이 매수한 부동산의 등기부등본에 소유권 이전 등기를 함으로써 소유권의 변동을 최종적으로 공시해야 합니다.

이처럼 등기부등본은 부동산의 소유권 변동과 관련된 매우 중요하고 필수적인 요소로, 부동산 계약의 전 단계에서 관여하는 요소이기도 합니다.

 

그렇다면 이러한 등기부등본은 정확히 무엇이며, 이 중요한 문서의 열람은 어떻게 할 수 있을까요?

 

 

 

 

 

등기부등본 열람 방법 및 용어 총정리

 

 

 

등기부등본에 대한 본론으로 들어가기에 앞서, 등기부에 대한 이해를 위해서는 부동산 공시에 대해 알고 있어야 합니다.

부동산과 같은 물권에는 "공시의 원칙"이 적용됩니다.

 

물권의 "공시"는 물권의 종류와 내용은 법률에 규정된 것에 한하여 제한적으로 인정한다는 민법의 물권법정주의를 지키기 위해서도, 제3자에 대한 대항력을 행사하고 독점적 절대권의 보유 및 행사를 위해서도 반드시 거쳐야하는 단계입니다.

 

물권 변동의 공시 방법은 그 구체적인 내용마다 상이할 수 있는데요.

부동산 공시의 방법은 바로 등기입니다.

등기는 등기부등본에 권리의 변동 사항을 표시해 제3자에게 권리의 내용을 공시하는 행위로, 부동산에 대해 소유권 이전 등의 권리 관계 변화가 발생했다면 등기를 통해서만 그 법적인 효력을 발휘시킬 수 있습니다.

 

이 때, 등기부등본은 부동산에 대한 권리 관계의 파악을 위한 법적인 장부입니다.

등기부등본의 목적이 권리 내용의 명시화를 통한 거래 안전 보호인 만큼, 등기부는 권리의 당사자뿐만 아니라 그 누구라도 열람할 수 있게끔 되어있습니다.

 

그렇다면 등기부의 열람은 어떻게 하는 것일까요?

 

 

 

 

대한민국 법원의 인터넷등기소에 접속을 한 후 열람하기 탭으로 들어가면, 간편검색 기능을 통해 쉽게 등기부의 열람이 가능합니다.

간편검색 시에는 일단 부동산을 토지, 건물, 집합건물 중 하나의 구분으로 선택한 후 시/도 정보를 선택해야 합니다.

현행 등기부와 폐쇄 등기부 중 한 종류만을 검색할 수도 있으며 둘 모두를 한 번에 검색할 수도 있습니다.

 

조회할 등기기록상태 선택을 마친 후, 조회하고자 하는 부동산의 주소지를 입력하면 열람용 등기사항증명서의 확인이 가능합니다.

부동산 소재지번, 부동산 고유번호, 또는 지도 찾기로도 역시 조회가 가능합니다.

이들의 기본적인 조회방식은 간편검색과 유사하지만, 부동산에 대한 구체적이고 정확한 소재지번, 고유번호, 또는 위치를 알고 있을 때 해당 정보만을 이용하여 등기부를 확인하는 방법입니다.

 

찾고자 하는 부동산의 등기부등본을 그렇게 조회한 후에 해당 등기부의 내용을 읽고 해석하는 방법에 대해 아래에서 설명하겠습니다.

 

 

 

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어있습니다.

 

 

1. 표제부

 

 

 

 

가장 위의 표제부는 부동산 자체에 대한 소개입니다.

여기에는 부동산의 소재지, 건물번호, 용도, 면접, 구조가 기재됩니다.

표제부 중 건물 내역 항목은 건물의 변화, 개조에 따라 아래로 누적하여 추가 기록이 가능하다고 합니다.

표제부 아래의 갑구는 부동산 소유권과 관련된 항목입니다.

소유권 변동 사항이 접수된 일자순으로 기재가 되며, 그렇기 때문에 가장 윗줄의 "소유권 보존 등기"는 건물 최초의 소유권자를, 가장 아랫줄의 접수인은 현재 실소유자를 의미합니다.

그러니 부동산 계약을 할 때에는 갑구의 가장 아랫줄에 적힌 실소유자와 거래를 하도록 주의해야 합니다.

 

 

 

2. 갑구

 

 

 

 

또한, 갑구에는 가압류, 가처분, 경매 등의 소유권 관련 사항 역시 함께 기재됩니다.

갑구의 아래, 등기부의 가장 아래에 기록된 을구는 소유권 외의 제한물권이 기재되는 항목입니다.

소유권 이외의 권리인 저당권 및 근저당권과 같은 담보물권, 전세권과 같은 용익물권이 이에 해당합니다.

참고로, 저당권은 저당권자인 채권자가 채무자로부터 점유를 옮기지 않고 채권의 담보로 제공된 부동산에 대해 일반채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 담보물권, 근저당권은 채권자와 채무자 사이의 지속적 거래가 있을 때 불특정 채권을 보전하기 위해 일정 한도액까지 담보를 가능케 해주는 물권입니다.

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 사용 및 수익하고 반환할 수 있는 권리입니다.

 

 

3. 을구

 

 

 

을구의 순위 번호 순서대로 해당 부동산에 대한 권리가 있다고 할 수 있습니다.

물권은 선순위 우선 원칙이 적용되기 때문에, 부동산 계약에 앞서 건물의 갑구와 을구를 꼼꼼히 확인해 혹시 건물이 저당을 잡히지는 않았는지, 경매에 넘어갈 위기에 처한 것은 아닌지, 전세를 들어 사는 사람이 있는 것은 아닌지 등을 확인해두어야 합니다.

물론 등기부등본을 확인한다고 해서 모든 정보를 알 수 있는 것은 아닙니다.

 

월세, 혹은 전세를 사는 부동산 점유자가 등기의 대용 수단으로써 대항력을 갖추고 확정일자를 받아두었다면 그 경우에 역시 부동산 매매 이후 기존의 점유인에 대한 권리를 인정해주어야 하기 때문에, 등기부등본을 필수적인 요소로 여기되 여타 요소들 역시 따로 확인을 해보아야 안전하고 완전한 계약을 체결할 수 있을 것입니다.

 

여기까지, 등기부등본의 의미와 그 해석, 그리고 열람법에 대해 알아보았습니다.

 

 

 

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